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Consecuencias de tolerar que el arrendatario pague tardíamente el canon de arrendamiento!

Cuando se firma un contrato de arrendamiento el arrendatario se compromete a pagar el canon de arrendamiento en una fecha determinada, como por ejemplo los primeros 5 días de cada mes, pero en ocasiones el arrendatario no puede pagar oportunamente el arriendo y el arrendatario no ve problema en que se lo pague el día 10, 15 o un mes después.

Esa “buena onda” del arrendatario eventualmente le puede pasar factura, pues tolerar el pago retardado de forma continuada puede ser interpretado como una aceptación tácita del arrendador en el cambio de la fecha para el pago, dejando sin efecto la fecha de pago estipulada en el contrato de arrendamiento.

Sin duda que el arrendador puede ser condescendiente con el retraso del pago del arrendamiento, pero debe tener presente que esa comprensión y condescendencia puede ser utilizada en su contra en caso de una demanda de restitución de inmueble por incumplimiento del arrendatario en el pago oportuno del arrendamiento.

De darse esa situación, el abogado del arrendatario no dudará en alegar a su favor que el arrendador durante mucho tiempo aceptó que le pagaran el arriendo luego de vencido el plazo pactado en el contrato, y que esa aceptación y convivencia reiterada implica el cambio de condiciones del contrato, y son muchos los jueces que acogen ese argumento.

Es por ello que algunos arrendadores, conocedores de estas situaciones, incluyen una cláusula donde expresamente acuerdan que tal tolerancia no implica una modificación de condiciones de pago.

Para ilustrar el tema que nos ocupa referimos una sentencia la cual aborda el caso de un contrato de arrendamiento en el que se incluyó la siguiente cláusula:

«la mera tolerancia del arrendador en aceptar el pago del precio del arrendamiento con posterioridad a su vencimiento no se entenderá como ánimo de novación o de modificación del término establecido para el pago en este contrato.»

El arrendador ante el incumplimiento del arrendatario demandó la restitución del inmueble y el juez de única instancia hizo caso omiso de esa cláusula y falló a favor del arrendatario, y el arrendador interpuso acción de tutela ante el tribunal quien falló a favor del arrendador argumentando que el juez de única instancia inobservó dicha cláusula, sentencia que a su vez fue confirmada por la sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia 11001-22-03-000- 2013-00125-01 del 8 de marzo de 2012, validando los argumentos del tribunal.

Como resulta inevitable que alguna vez el arrendatario se retrase en el pago, y que no es conveniente demandar la restitución del inmueble al primer retraso, no está demás incluir en el contrato de arrendamiento una cláusula similar a la expuesta aquí.

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¿Primero recibo la plata y luego firmo la escritura o lo contrario?

Cuando se vende una propiedad existe el riesgo de que nos estafen, pues una vez firmada la escritura el comprador puede aparecer con una letra de cambio o un cheque pos-fechado que a la postre puede resultar sin fondos, cuando lo que se pactó fue un pago en efectivo, o simplemente no se hizo claridad en qué medio se haría el pago.

Siempre existe la desconfianza de que la otra parte nos engañe, y esa desconfianza es legítima en las dos partes, por lo que es natural y comprensible que tanto el comprador desconfíe del vendedor, como el vendedor desconfíe del comprador.

  • El comprador podrá decir: No entrego la plata hasta que usted firme le escritura.
  • El vendedor dirá: No le firmo la escritura hasta que usted me entregue la plata.

En efecto cualquiera de los dos puede ser engañado, puesto que una vez firmada la escritura el comprador puede no pagar, y lo mismo, una vez entregada a plata el vendedor puede no firmar la escritura.

¿Cómo solucionamos ese problema?

Lo ideal es que el día en que se firme la escritura el comprador entregue el dinero, y para seguridad de este, lo mejor es entregarlo justo al firmar la escritura, lo que implicaría que el comprador lleve el dinero en efectivo hasta la notaría, lo que no es un problema si el dinero es poco, pero será un gran problema si es mucho dinero. ¿A quién en su sano juicio se le ocurre llevar en un morral 200 millones de  pesos a una notaría?

La solución ideal pasa por un cheque de gerencia.

El cheque de gerencia garantiza al vendedor que el dinero existe y que ya fue debitado de la cuenta del comprador, y que el banco pagará el cheque.

Es la solución perfecta para cuando existe desconfianza entre las partes, pues el cheque se lleva  hasta la notaría y se entrega simultáneamente con la firma de la escritura y no existe riesgo de un atraco, pues en caso de ser robado el cheque, este no puede ser cobrado por cuanto por lo general el cheque es cruzado y pagadero únicamente al primer beneficiar,  de manera que no es negociable, es decir, no se puede  endosar a un tercero no relacionado con el negocio.

¿Usted qué opina?

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Arrendadores deben pagar seguridad social como independientes

Toda persona que tenga un inmueble arrendado, sea vivienda, oficina o local comercial, debe cotizar al sistema de seguridad social como trabajador independiente sobre los ingresos que obtenga por arrendamiento.

Esa obligación le asiste sin importar si ese arrendador ya cotiza a seguridad social como asalariado, o si es pensionado.

Son muchos los trabajadores y pensionados que tienen un segundo inmueble para arrendar  y completar los ingresos que necesitan para subsistir, y son muchos los que ignoran que deben pagar seguridad social por esos ingresos.

Muchas de las personas que complementan sus ingresos con el arriendo de algún inmueble serán identificadas si han tenido que declarar renta, por cuanto esos ingresos deben declarados en la cédula de rentas de capital, lo que le facilita al estado identificar a las personas que han estado evadiendo el pago de seguridad social por este concepto, y más pronto que tarde serán requeridos por la UGPP para que acrediten el pago de dichos aportes.

En principio las personas naturales que no declaran renta permanecen ocultas al sistema lo que no significa que no puedan ser identificados como evasores, por cuanto existe la posibilidad de ser cruzados por algún reporte de terceros, y en tal caso serán requeridos por la UGPP.

La base de cotización a seguridad social por arrendamientos

En los trabajadores independientes cualquiera que sea el origen de los ingresos la cotización se hará sobre el 40% de los ingresos, y en algunos casos se pueden descontar los costos y gastos que sean imputables a la actividad generadora del ingreso, que no parece viable en el caso del arrendamiento.

El inconveniente surge cuando el monto del arriendo no es representativo y su 40% queda por debajo del salario minino mensual, que es la base mínima de cotización, pues en este caso se debe cotizar sobre un salario mínimo.

Si observamos el mercado de arrendamientos la gran mayoría está en el rango de $500.000 – $1.000.000 mensuales lo que obliga que en algunos casos se deba cotizar sobre una base superior a la real.

Es el caso de un arrendamiento de $600.000 mensuales, donde se debe cotizar sobre una base presunta superior a la real de $781.242 (Valor salario mínimo 2018), que implica un pago de $222.653 mensual, lo que sin duda viola el principio de la capacidad contributiva lo que de momento poco le ha importado a la UGPP.

La capacidad de pago del cotizante

El artículo 135 de la ley 1753 de 2015 dispone que todo trabajador por cuenta  propia (aquí independiente) que obtenga ingresos iguales o superiores al salario mínimo mensual debe cotizar a seguridad social sobre el 40% de sus ingresos. ¿Es posible interpretar que un asalariado o un pensionado que devenga un arrendamiento inferior al salario mínimo no tienen capacidad de pago  y por tanto no está obligado a cotizar como independiente?

En nuestro criterio tal interpretación es procedente, porque si bien los ingresos por arrendamiento sumados con el salario o mesada pensional superan el salario mínimo de ingresos, los ingresos como independiente sobre los que se debe cotizar no alcanzan la base mínima mensual, y es absurdo que una persona se vea obligada a pagar seguridad social sobre una base inexistente o imaginaria.

Solución a la injusticia.

O se adapta la PILA para que en estos casos acepte un IBL inferior al mínimo, o se exime del pago a seguridad social cuando los ingresos como independiente no llegan al salario mínimo como en el supuesto del que nos ocupamos en esta nota.

Desafortunadamente mientras no haya una norma clara, precisa y concisa  la UGPP no acepta razones…

Mientras esta indefinición legal y reglamentaria se mantenga, el arrendador que devengue $600.000 de arriendo mensual, por ejemplo, debe evaluar si para él se justifica pagar el 30% o más de lo que se gana en seguridad social.

Se precisa que si el arrendador no tiene otro ingreso diferente al arrendamiento y este es inferior al mínimo, no hay obligación de cotizar a seguridad social.

¿Qué conceptos se deben pagar sobre los ingresos por arrendamiento?

Si tomamos los ingresos por arrendamiento aisladamente solo se ha de pagar salud y pensión. No se debe cotizar a riesgos laborales por cuanto la naturaleza de la actividad no está sujeta a ningún riesgo laboral asegurable.

Si el trabajador independiente además del arrendamiento obtiene otros ingresos originados en una actividad expuesta a riesgo laboral, terminará pagando riesgos laborales sobre la totalidad por cuanto la base para cotizar a salud y pensión es la misma para pagar riesgos laborales.

En el caso de los pensionados sólo deben pagar los aportes a salud, que son del 12.5% como independientes.

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Siete pasos a seguir si está pensando en comprar apartamento!

Comprar un apartamento es el sueño de muchos, sin embargo al momento de empezar a buscarlo nos damos cuenta que el proceso es más complicado de lo que pensábamos.

Y es que para realizar esta búsqueda no sólo se necesita saber cómo queremos el lugar en el que vamos a vivir, también es necesario dedicar tiempo y dinero para planificar la compra. 

Por ello, consultamos a Roberto Agudelo, CEO de la inmobiliaria Mubrick, para darle algunos consejos que debe tener en cuenta al adquirir el apartamento de sus sueños en cualquier ciudad del país.


• Conozca y compare precios: para esto utilice portales inmobiliarios, buscadores y filtros para encontrar la oferta conforme a las características del inmueble que tienen pensadas. Adicional a esto, busque inmobiliarias que le brinden la oportunidad de consultarles, por ejemplo, el precio del metro cuadrado en el barrio de su interés.

• Contrate una inmobiliaria: si no tiene tiempo para realizar la búsqueda, elegir una compañía será su mejor opción. Estas se encargarán de encontrar el apartamento que se ajuste a su perfil de búsqueda. Adicional, en el país no se cobra por este servicio, por lo que es bueno aprovechar este servicio.

• Elija días entre semana para hacer las visitas: tomar el sábado para esto no es una buena decisión, puesto que las condiciones del día no le permitirán ver más de cuatro inmuebles.

Por ello, según Agudelo, programe un día entre semana, después de las 9 a.m.  y antes de ir al apartamento, verifique que las características señaladas por el inmueble sí cumplen con lo que usted necesita.

• Evite que lo dejen solo durante la visita: siempre pida acompañamiento durante el recorrido, esto con el fin de tomar fotos, observar con detenimiento las áreas comunes, la estructura del edificio, los parqueaderos y hacer las preguntas que considere pertinentes para tomar la decisión.

• Tenga en cuenta que el edificio cuente con un ascensor: no invierta en edificios que no cuenten con ese sistema, o en apartamentos con un solo parqueadero, ubicados en el primer piso, sobre avenidas principales o en sectores de poca valorización.

• Negocie de manera inteligente: si se decidió por un inmueble haga una oferta entre el 10% y el 20% por debajo del precio que le pidieron. Esta debe ser por escrito y aclare en el documento la forma de pago – si es con préstamo hipotecario o a contado – , los tiempos y lo que están dispuestos a dar de adelanto (en este punto Agudelo recomienda que los adelantos se pacten entre el 5% y el 10% del valor del inmueble).

• Cierre la compra de manera legal: tan pronto llegue a un acuerdo solicite al propietario que le facilite copias de las escrituras, paz y salvos de servicios públicos, impuestos, administración y el original del Certificado de Tradición, este según Agudelo, no debe pasar de un mes de expedido.

Dichos documentos serán la base del contrato promesa de compra venta.

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